マンション買取で損しない！買取業者の選び方や査定のコツ

中古マンションを売却したいとき、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」を想像される方が多いかもしれません。しかし仲介とは別に、不動産会社に直接売却する「買取」という方法もあります。内覧やクリーニングなどの手間をかけず、スピーディーに売却したい方におすすめです。

しかしマンション買取が初めての方は、どのくらいの値段がつくのか、トラブルなく売却できるのかと不安もあるかと思います。そこで今回はマンション買取で損しないための、業者選びや査定のコツをお伝えします。

中古マンション売却の方法は「買取・仲介」の2種類

中古マンションの売却方法を大きく分けると「買取・仲介」の2種類。それぞれ買主や販売期間が異なり、どちらが向いているかは売却するマンションの立地や築年数、売主の事情などによって変わってきます。

	仲介	買取
買主	一般の方	不動産会社
仲介手数料	必要	不要
売却期間	時間がかかる	早く売却できる

①買取：マンション買取業者に売却する

マンションを直接買取業者に売却する場合、買い手が不動産会社になるので仲介手数料は不要。またポータルサイトやチラシなどでの販売活動も行いません。

信頼できる買取業者が見つかったら査定依頼・条件交渉をして、双方が合意できたら売買契約へと進みます。売却後のマンションは買取業者が清掃やリフォームなどで価値を高めたうえで、購入希望者を探して再販することになります。

②仲介：マンションを買いたい人を仲介してもらう

不動産会社の仲介で、マンションを買いたい人を探して売却する方法。不動産会社とは「媒介契約」を結び、ポータルサイトやチラシなどを活用してなるべく良い条件で売れる方を探してもらいます。

購入希望者が見つかれば、マンションを実際に見にきてもらう「内覧」を行います。その後、不動産会社が間に入って価格や条件を交渉し、お互いが納得できれば売買契約へ進むという流れです。売買契約がまとまれば、不動産会社への成功報酬として仲介手数料を支払います。

マンション買取の制度

中古マンションを業者に直接買い取ってもらう場合、「即時買取・買取保証」という2つの制度があります。それぞれの特徴をおさえておきましょう。

	メリット	デメリット
即時買取	・短期間で売却できる ・内覧対応が不要 ・周囲に知られず売却可能	・仲介や買取保証より査定額が下がる可能性がある
買取保証	・値段交渉の余地がある ・買い手が見つからなくても必ず不動産会社に売却できる	・即時買取に比べると時間がかかる可能性がある ・内覧対応などの手間がかかる

「即時買取」ならスピーディーに売却できる

即時買取とは、買取業者との価格交渉をはじめて、すぐに買い取ってもらう方法です。一般的に買取というと、こちらの即時買取を指すことが多いでしょう。価格やさまざまな条件がまとまり次第、スピーディーに売却できるのがメリットです。

即時買取は、手間や時間をかけずにマンションを売却したい方におすすめ。ポータルサイトやチラシなどによる販売活動も一切行われないため、周囲に知られずにプライバシーを守りながら売却していただけます。

「買取保証」なら仲介と買取のいいところ取り

一方、買取保証では、最初に仲介と同じように買い手を探します。そこで期限までに買い手が見つからなかった場合、業者がはじめに約束した価格で買い取るという方法です。なるべく高値で売却できる道を探りつつも、最終的には希望の価格で確実に売れるというメリットがあります。

買取保証は、まさに仲介と買取のいいところ取りの売却方法。なるべく高値で売りたいけれど、仲介でだらだらと売れ残ってはしまうのは困るという方におすすめです。

マンション買取業者に売却するメリット

マンションを買取業者に売却する場合、次のようなメリットがあります。

マンション買取のメリット①短期間で現金化できる

不動産買取業者にマンションを売却する最大のメリットはスピード感。買い手は不動産会社なので、価格にさえ納得できれば、すぐに売買契約を結ぶことができます。

仲介の場合、売り出しから買い手が見つかるまで、どのくらいかかるかわかりません。3か月〜半年ほどで見つかればまだ良いほうで、場合によっては1年以上買い手が見つからないケースもあります。

また仲介の場合、買主さんは住宅ローンを使われるケースが大半なので、融資がおりるまでにも1か月程度の時間がかかります。万が一、融資がおりなければ、契約が白紙に戻ってしまうことも。

一方、マンション買取の場合は、買主は資金力のある業者のため融資もスムーズ。弊社のように融資が不要で、現金での買取ができる業者もあります。

マンション買取のメリット②不動産会社への仲介手数料が不要

仲介の場合は、不動産会社に対して仲介手数料を支払わなければなりません。

不動産の売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売買価格×5％＋税
200万円超〜400万円以下	売買価格×4％＋2万円＋税
400万円超	売買価格×3％＋6万円＋税

例えば3,000万円のマンションであれば、仲介手数料＝（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝105.6万円もかかる計算です。

買取の場合は「買い手＝不動産会社」になるため、仲介手数料を支払う必要はありません。百万円単位の出費がなくなるのは、高額な取引ほど大きなメリットになるでしょう。

マンション買取のメリット③内見に対応しなくて済む

お仕事で忙しい方や、遠方の物件を売却される方にとって非常に大きなメリットとなるのが、買取だと内見対応をしなくて済むという点です。基本的には訪問査定で買取業者が一度マンションを見にくるだけで、価格交渉や契約へと進むことができます。

一方、仲介の場合は、一般の購入希望者がマンションを見にいらっしゃいます。なるべく良い印象を与えられるように、マンションを掃除したり片付けしたりする手間もかかるでしょう。一度の内見で決まることは滅多にないため、購入希望者が現れるたびに何度も内見対応することになるでしょう。

内見予定が入るたびに自宅で待機するというのもなかなか大変。現在お住まいのマンションを売却する場合は、見知らぬ人がプライベートな空間に入ってきて、お部屋のすみずみまで見られるということに抵抗がある方も多いのではないでしょうか。

内見対応は想像以上に大きなストレスとなるため、不安な方は買取も検討してみてください。

マンション買取のメリット④契約不適合責任を負わずに済む

意外と知られていない大きなメリットとして、買取であれば「契約不適合責任」を負わずに済むという点もあげられます。

契約不適合責任とは2020年4月に、瑕疵担保責任に代わって登場した概念。物件の引き渡し後に契約と異なる点が見つかった場合に、売主が負わなければならない責任のことです。

マンションの場合、次のような契約不適合が考えられます。

例）
・室外機や給湯器などの設備が故障していた
・給排水管が劣化していて漏水や赤サビが発生した

例えば「給排水管に問題はない」という契約内容だったのに、住んでみたら給排水管から漏水したという場合は、売主が補修するなどの大きな責任を負わなければなりません。古い住宅を売買するときなど、心配になりますよね。

この契約不適合責任は「不動産に関してあまり知識のない買主を守る」ための規定。そのため、不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、契約不適合責任は生じません。買取であればあとからトラブルになる心配がなく、安心してマンションを手放すことができます。

マンション買取のメリット⑤買取業者が不動産価値を上げてくれる

弊社のような不動産買取業者は、買い取ったマンションにリフォームやリノベーションなどを施し、資産価値をアップさせてから再販しています。そのため築年数が古くて買い手のなかなかつかないマンションでも買い取れるというメリットもあります。

ご自身でリフォームしてから買い手を探す方法もありますが、まとまったリフォーム費用が必要です。リフォームに数百万円かけたのに買い手が見つからなかったり、思ったほど高値で売れずに損したりするリスクももちろんあります。そのままではボロボロでなかなか買い手が見つからず、かといってリフォーム費用を捻出するのは一種の賭けになってしまうので、迷われるところですよね。

マンションを業者に売却すれば、リフォーム費用を無駄にしてしまうリスクを負わずに、高値で手放すことができますよ。

買取業者への売却がおすすめなマンション

ここまで見てきたとおり、中古マンションを買取業者に売却すると、スピーディーに現金化できたりプライバシーが守られたりとさまざまなメリットがあります。そのようなメリットを最大限に活かせるのが、次のような中古マンションを売却するケースです。

買取がおすすめ①築年数が古いマンション

築年数が古いマンションは、仲介だとなかなか買い手が見つからないことがあります。お部屋の老朽化が進んでいると内見の印象もあまりよくなく、なかなか成約に至らず売却期間が長引いてしまうのです。長期にわたって買い手が見つからない場合、売却価格を思い切って下げたり、ご自身でリフォーム費用をかけて内装をきれいにしたりすることで、ようやく成約につながるというケースも多いです。

買取であれば、築年数の経った中古マンションでもスムーズな売却が可能。弊社の場合は、買い取らせていただいたマンションを自社でリフォーム・リノベーションして資産価値を上げられるため、比較的高値で購入できます。

築古にはっきりとした定義はありませんが、目安としては築30年以上だとポータルサイトなどで築古とカテゴライズされることが多いです。また築40年以上の物件は旧耐震基準で建てられているため、さらに仲介で売却するハードルは上がります。

買取がおすすめ②不人気エリアのマンション

築年数や間取りには問題がないのに買い手が決まらない場合、エリア自体の人気がないという可能性も。不人気エリアのマンションも買取業者へ売却されるとスムーズです。

不人気エリアの例
・最寄駅まで徒歩15分以上かかる
・保育園や学校が遠い
・近くにスーパーやコンビニ、医療機関などがない
・治安が悪い、洪水や土砂災害のリスクが高いなど

こういった不人気エリアのマンションでも、「売りにくい」というだけで「売れない」わけではありません。弊社は広島で長年不動産に携わっており、さまざまな情報がございます。広島でなかなか売れない中古マンションをお持ちで困っている方は、ぜひご相談ください。

買取がおすすめ③室内の状態が悪いマンション

立地や間取りがよくても、室内の状態が悪いと仲介で買い手が見つかりにくいため、買取の方が向いています。

内覧で嫌がられるマンションの例
・お風呂にカビが生えている
・排水溝から嫌なニオイがする
・ペットやタバコのニオイがする
・家の収納が少なく物が溢れている
・壁やフローリングが劣化している
・掃除が行き届いておらず薄汚れた雰囲気

クリーニングやリフォームをすれば印象はよくなるかもしれませんが、それで必ずしも買い手がつくとは限りません。買取であれば業者のほうで最適なクリーニング・リフォームをするため、状態の悪いマンションでも手間やお金をかけることなく、そのまま売却していただけます。

買取がおすすめ④残置物のあるマンション

家具家電・日用品・ゴミなどの残置物をそのまま売却したいというご希望にお応えするのも、不動産買取業者の得意分野です。一方、仲介の場合は売却前に残置物を片付けておくのが一般的です。

片付けの時間がとれない方・体力的に難しい方・遠方にお住まいの方・空き家の処分にお困りの方には、かなり大きなメリットとなるでしょう。また、引越し先に家財がすべて入らないという方や、ゴミ屋敷のようになってしまってお困りの方からのご相談もいただいております。

買取がおすすめ⑤事故やトラブルがあったマンション

事故物件やトラブルがあったマンションも、仲介での売却がなかなか難しいため買取向き。その後の責任も負わなくてすむため安心です。

事故物件といえど、そのまま保有し続ければ固定資産税や維持費がかかります。そのため長期にわたって買い手を探しながら頭を悩ませつづけるよりは、早く手放してしまいたいという方も多いでしょう。

事故物件を売却したいときは、事故物件の買取実績やノウハウをもった業者に依頼されるのがポイント。あまりノウハウのない業者だと、必要以上に買い叩かれてしまったり、購入してくれなかったりする可能性があります。

マンション買取の流れ

ではマンションを買取業者に売却するときの流れをご紹介します。何から始めたらよいのかイメージできないという方は参考にされてください。

手順①マンション買取業者を探す

まずはマンションの買取に対応している不動産会社を探します。このときポイントとなるのが、エリアに詳しい業者に依頼するということです。地域情報に詳しい業者であれば最適な活用方法がわかり、地元で再販するためのネットワークも持っている可能性が高いです。

弊社は広島を拠点として、地元密着で不動産売買や街づくり、リノベーションなどに携わっております。広島市、廿日市市、東広島市、呉市など広島県内のマンションを売却したい方はぜひご相談ください。

手順②現地調査や査定を依頼する

気になるマンション買取業者が見つかったら、電話やメール等でお問い合わせください。

査定の種類は主に「机上査定・訪問査定」の2種類です。「まだ売却をするか決めていない」「とりあえずざっくりした値段だけでも知りたい」という方も、査定は気軽に受けていただけます。

机上査定

過去の不動産売買データや物件情報をもとに、簡易的に金額を算出する方法です。

弊社では30分〜1時間ほどで査定金額をお出しできます。図面などの詳しい資料があればいいですが、なくても住所だけわかれば査定可能です。

訪問査定

必要であれば現地まで足を運び、室内の状態や日当たりなども確認したうえで査定を行います。手間はかかりますが、より精度の高い査定ができます。現地調査の後、数日経ってから査定金額が提示されるのが一般的です。

手順③査定価格を確認する

机上査定や訪問査定を受けたからといって、必ずしも売却しなければならないわけではありません。金額を確認して、ご納得いただけた場合のみ売買契約へと進むことになります。査定金額をもとに担当者と相談しながら、最終的な売却価格を決定しましょう。

また弊社の場合は、仲介での売却をご希望の方に、提携の不動産会社をご紹介することもできます。賃貸に興味があるという方には、賃貸経営のアドバイスもいたします。中古マンションの活用方法に迷っている方も、安心してご相談ください。

手順④売買契約を締結する

査定金額に問題がなければ、不動産買取業者と売主さんとの間で、正式に売買契約を結びます。契約のフォーマットは会社によってさまざまですが、トラブルを防ぐためにさまざまな取り決めを行います。

不動産の取引は大きな金額になりますので、初めての方は不安もあるでしょう。慣れていない方も不安の少ないようていねいに契約書の読み合わせをいたしますので、不明点があれば何でもお伝えください。

手順⑤マンションの引き渡しと入金

契約書で取り決めた流れと日時に沿って、マンションの引き渡しや入金が行われます。1回目は売買契約を結ぶタイミングで手付金として、2回目は引き渡しのタイミングで残金が決済されるパターンが一般的です。

融資の必要がある会社だと入金までしばらく時間のかかるケースもありますが、弊社のように融資不要の会社であればすぐに現金でお支払いすることが可能です。

マンションを高い買取価格で売却するコツ

マンションをなるべく高い買取金額で売却するには、相場感を知ることや高く売れる業者を選ぶことが肝心です。

買取のコツ①物件の売却価格の相場を調べる

明らかに安い査定金額をだす悪質業者を避けるためにも、周辺物件の相場を知っておくと安心です。

ただしマンションの価格相場は、土地や戸建住宅に比べて掴むのが難しいもの。土地であれば「近所の土地が坪単価◯万円で売られていたから、うちの土地も同じくらいの坪単価だろう」とだいたい予測をつけることができますよね。しかしマンションの場合、立地・築年数・階数・間取り・室内の状態…といったようにさまざまな要素が複雑に絡んでいます。

最も手軽なマンション価格相場の調べ方は、同じマンションの他の部屋がいくらで売られているか調べる方法。同じマンションの売り物件のチラシが入っていれば、手元に残しておきましょう。

同じマンションで売買の事例がなければ、近隣の物件から相場を予測していきます。SUUMOなどのポータルサイトで最寄駅周辺の物件を検索してみてください。築年数や最寄駅からの距離がなるべく似た物件をいくつかピックアップすると、広さをもとにある程度の推定ができます。

買取のコツ②マンション売却にかかる費用を確認する

マンションを売却するときに、どんな費用がかかるかを把握しておくことも大切です。

仲介手数料

仲介の場合は、不動産会社へ仲介手数料を支払わなければなりません。400万円超の物件なら「仲介手数料の上限＝物件価格×3％＋6万円＋消費税」で計算できます。買取の場合は仲介手数料が不要です。

登記費用

売却代金で住宅ローンを完済する場合は、抵当権抹消登記に費用がかかります。ご自身で手続きされると、不動産1件あたりの登録免許税が1,000円。マンションなら土地＋建物で2件になるので2,000円かかります。司法書士に手続きを依頼される場合、報酬として1万円前後を支払うのが一般的です。

繰り上げ返済手数料

住宅ローンを完済するのに事務手数料がかかるケースも。金額は無料〜5万円程度と、金融機関によって幅があります。契約内容を確認してみてください。

譲渡所得税

売却益が出る場合、譲渡所得税がかかります。売却する不動産の種類や所有期間によって、特別控除や軽減税率も受けられるので、詳しくはこちらの記事をご確認ください。

関連記事／不動産売却にかかる税金は？節税対策のコツや特例を詳しく解説

印紙税

売買契約書に書かれた金額に応じて、決められた金額の収入印紙を貼ります。例えば1〜5千万円の不動産売買契約書であれば、印紙税は2万円です。令和4年3月末までは1万円に軽減されています。

買取のコツ③マンション売却に強い買取会社を選ぶ

不動産買取業者と一口にいっても、買取対象としている不動産の種類は各社異なります。マンションを売却するなら、マンションに強い買取会社を選ぶことが大切です。

またマンションに強い買取業者のなかでも、ワンルームが得意だったり、東京23区内に詳しかったりと、得意不得意があるところも。広島のマンションを売却されるなら、弊社のように広島に詳しい会社にご相談いただければと思います。

買取のコツ④机上査定ではなく訪問査定で判断する

中古マンションの査定には、データから推測する「机上査定」と、現地調査をする「訪問査定」の2種類があります。より正確な数字を知りたいという方は訪問査定がおすすめです。

また、インターネットで複数社の査定額をいっぺんに出せるようなサイトもありますが、「なぜそのような査定額になったのか？」「どのように不動産を活用すると効率的か？」など詳しい話を聞くことはできません。担当者の人柄も分からないと不安ですよね。

まずは来店か訪問査定で担当者に会われて、お持ちの中古マンションについて詳しい話をされることをおすすめします。

まとめ

中古マンションの買取は、片付けや内覧対応などの手間をかけずにスピーディーに売却できます。築年数が古かったり、不人気エリアだったりと、なかなか買い手が見つかりにくいマンションも売却が可能。販売活動をしないので、「周囲に知られたくない」「仕事で忙しい」「遠方の物件を売却したい」という方にもおすすめです。

不動産買取業者によっても得意不得意があるので、その地域のマンション買取に強い会社を選ぶことが大切。信頼できる担当者がいる会社を選んで、最適な売却方法や活用方法を相談してみましょう。

弊社では机上査定・訪問査定どちらも行っておりますが、まずは担当者がお会いして不動産についてのお話をうかがうようにしています。買取がよいのか、それとも提携先の仲介会社にご紹介したほうがよいのか、他に効率的な活用方法はないのか…と多角的なアドバイスをさせていただけます。まだ売却するか迷っているという方もご相談ください。