不動産売却にかかる税金は？節税対策のコツや特例を詳しく解説

マイホームや相続したご実家などを売却するときには、所得税や印紙税などの税金がかかります。特別控除や軽減税率といった特例制度をうまく活用して節税すれば、手残りを増やせるかもしれません。不動産売却にかかる税金の種類や、事例ごとのシミュレーション、節税のコツについて詳しく解説します。

不動産売却にかかる3種類の税金

不動産を売却するときには、大きく分けて3種類の税金がかかります。

①所得税・住民税	譲渡所得に対して課税される。
②印紙税	不動産売買契約書に売却価格に応じた収入印紙を貼る。
③登録免許税	所有権移転登記、抵当権抹消登記に対してかかる。

①譲渡所得にかかる「所得税・住民税」

土地や建物を売却して利益がでると、所得税・住民税の対象となります。不動産の譲渡所得税は分離課税といって、他の所得（事業所得や給与所得など）とは別に計算されるのが特徴です。

売却益がでるというのは、つまり不動産を買ったときより値上がりしているということ。値下がりしていると譲渡損失が出るので、所得税や住民税は当然かかりません。売るときにかかった仲介手数料や印紙税なども経費として差し引くことができます。

なお譲渡損失は他の所得と損益通算して、所得税・住民税を減らせることも。譲渡損失が大きすぎて一年で相殺しきれない場合は、翌年以降に繰り越せる場合もあります。

②不動産売買契約書の作成時にかかる「印紙税」

不動産売買契約書を作成するときにかかるのが印紙税。定められた金額の収入印紙を購入して、契約書に貼り付けることで納税するしくみです。

税額は契約書に記載された金額によって異なり、次表のように定められています。令和4年3月末までに作成された不動産売買契約書においては、軽減税率の対象となります。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円超〜50万円以下	400円	200円
50万円超〜100万円以下	1千円	500円
100万円超〜500万円以下	2千円	1千円
500万円超〜1千万円以下	1万円	5千円
1千万円超〜5千万円以下	2万円	1万円
5千万円超〜1億円以下	6万円	3万円
1億円超〜5億円以下	10万円	6万円
5億円超〜10億円以下	20万円	16万円
10億円超〜50億円以下	40万円	32万円
50億円超〜	60万円	48万円

参考／国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

③不動産の名義変更時にかかる「登録免許税」

不動産を売却すると、土地や建物の名義を変更する「所有権移転登記」を行わなければなりません。この手続きの際に課税されるのが登録免許税です。

所有権移転登記における登録免許税の計算方法
土地の売買	固定資産税評価額×2% （令和5年3月末まで1.5％の軽減税率）
建物の売買	固定資産税評価額×2%
住宅用家屋	固定資産税評価額×0.3% （令和4年3月末までの軽減税率）

参考／国税庁 登録免許税の税額表

手続きを司法書士に依頼する場合、報酬として4〜5万円程度を支払うのが一般的です。

また、不動産を売ったお金で住宅ローンを完済する場合、抵当権抹消登記の手続きも行います。このときの登録免許税は、不動産1件につき1,000円。司法書士への報酬は1万円前後が相場です。

不動産売却でかかる譲渡所得税の計算方法

不動産売却でかかる3種類の税金のうち、最も複雑なのが譲渡所得税です。計算方法を簡単にお伝えします。

手順①課税される譲渡所得金額を計算する

課税される譲渡所得は「売却した価格」から「買ったときの購入代金・仲介手数料などの各種経費」を差し引いたもの。詳しくは後述しますが、不動産の種類や所有期間によって、特別控除額を差し引けるケースもあります。

譲渡所得＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額 ・譲渡価額：物件を売却した金額 ・取得費：物件の購入価格や諸費用から減価償却費を差し引いた金額 ・譲渡費用：仲介手数料、印紙税、測量費、解体費、立退料など 参考／国税庁 土地や建物の譲渡所得に対する税金

不動産の取得費を計算するときに注意したいのが、建物の減価償却費です。土地は購入した金額がそのまま取得費になりますが、建物は年数とともに劣化して価値が減ると考えられます。建物分の取得費を計算する場合は、減価償却費も計算して差し引きましょう。

・事業用建物の減価償却費＝建物の取得価額×償却率×経過年数 ・非事業用建物の減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

償却率は、建物の耐用年数に応じて決まっています。非事業用の建物では、事業用の1.5倍の耐用年数があるという前提で計算されます。

建物の構造	償却率
	事業用	非事業用
鉄筋コンクリート造	0.022	0.015
重量鉄骨造	0.030	0.020
木造	0.046	0.031

参考／国税庁 「減価償却費」の計算について

手順②譲渡所得税の税率を確認する

譲渡所得税の税率は、物件の所有期間で異なります。所有期間ごとの税率は下表のとおり。平成25年〜令和19年の期間は復興特別所得税として所得税額の2.1％がプラスされるため、そちらも所得税に加えた数字にしています。

所有期間		所得税	住民税	合計
5年以下（短期譲渡所得）		30.63％	9％	39.63％
5年超（長期譲渡所得）		15.315％	5％	20.315％
10年超（軽減税率）	6,000万円までの部分	10.21％	4％	14.21％
	6,000万円を超える部分	15.315％	5％	20.315％

参考／国税庁 土地や建物を売ったとき

所有期間が5年を超えると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得として扱われます。例えば令和4年に売却する場合、取得日が平成28年12月31日以前であれば長期譲渡所得、平成29年以降であれば短期譲渡所得です。

なおマイホームの所有期間が10年超の場合、金額に応じて軽減税率も適用できます。

手順③譲渡所得金額に税率を掛ける

これで譲渡所得と税率が把握できたので、これらを掛けて税額を計算しましょう。

譲渡所得税＝譲渡所得×税率

手順④売却の翌年に確定申告する

譲渡所得税が発生したら、確定申告をしなければなりません。また特別控除を適用するには確定申告が必要なので、譲渡所得がゼロになった場合でも確定申告をしましょう。

通常、確定申告の期限は「翌年の3月15日」です。2020年に新型コロナの影響で申告期限が延長されたように、年によっては期限が変更されることもあります。

不動産の売却時に税金対策できる8つの特例

不動産の売却時にかかる譲渡所得税には、特別控除や軽減税率などさまざまな特例があります。うまく活用すると、支払う税額を減らすことができますよ。

特例①マイホーム売却の3,000万円特別控除

自分が住んでいる家や敷地を売却する場合は、最大3,000万円の特別控除が受けられます。

譲渡所得税＝（譲渡所得−3,000万円）×税率

この特別控除は所有期間の長さには関係なく、マンションでも戸建て住宅でもOK。また、以前住んでいた家や敷地も「住まなくなってから3年後の年末までの売却」であれば適用できます。住まなくなったマイホームは、早めに売却を検討しましょう。

特例②所有期間10年超のマイホーム売却の軽減税率

売却する年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているマイホームの場合、軽減税率が適用されます。

	所得税	住民税
6,000万円までの部分	10.21％	4％
6,000万円を超える部分	15.315％	5％

なお特例①の3,000万円控除と特例②の軽減税率は、併用できます。

特例③相続した空き家の3,000万円特別控除

相続した不動産を売却するときは、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が使える場合があります。売却した空き家に住んでいなくても、譲渡所得から最大3,000万円の控除が可能です。

この特例はマイホームの特例に比べて条件が厳しく、次のような条件を満たしておかなければなりません。

特例の適用条件 ・昭和56年5月31日以前の建築 ・区分所有建物登記がされている建物でない（マンション等でない） ・相続開始の直前に被相続人以外に居住をしていた人がいない ・相続〜譲渡の間に、事業／貸付／居住に使われていない ・相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する 参考／被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

特例④相続した不動産の売却では相続税を取得費に加算できる

相続した不動産を売却するとき、もう一つ活用できるのが「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」です。適用条件を満たすと、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を減らせます。

特例の適用条件 ・相続や遺贈で取得した ・財産を取得した人に相続税が課税されている ・相続の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過するまでに譲渡する 参考／相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続税の申告期限から、3年以内に売却するのがポイントです。不動産を相続したら、早めに売却や他の活用方法を検討しましょう。

特例⑤所有期間5年超のマイホームの譲渡損失は損益通算・繰越控除できる

その年の1月1日時点の所有期間が5年超のマイホームを売却して損失が生じたら、その年の他の所得（事業所得や給与所得など）と損益通算できます。つまり他の所得から赤字分を差し引くことで、税金が少なくなるということです。

さらにその年だけで相殺しきれず余った分があれば、翌年から最長3年間の繰越控除もできます。

損益通算・繰越控除するための条件は、新しいマイホームを買い換える場合と買い換えない場合とで異なります。

特例の適用条件		マイホームを買い換える	マイホームを買い換えない
売った家	所有期間	売った年の1月1日時点で5年超
	住宅ローン残高	不要	必要
新しい家	住宅ローン残高	必要	不要
繰越控除する年の合計所得金額		3,000万円以下

参考／国税庁 土地や建物を売ったとき（２マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合）

価格が下がっている住宅を売却するのは迷われるかと思いますが、損益通算・繰越控除を使うことで給与所得などにかかる税金を少なくできます。弊社では税金対策のアドバイスも行っておりますので、ぜひ悲観せずに最適な方法を検討しましょう。

特例⑥事業用資産の買い換えで売却益の一部を繰り延べできる

収益物件の売却で大きな利益が出るのはうれしいですが、多額の譲渡所得税に頭を悩まされることもありますよね。そんなときに活用できるのが「事業用の資産を買い換えたときの特例」。売却後、一定期間内に別の事業用不動産を買うと、譲渡所得の最大80％を繰り延べできる制度です。

注意したいのは、あくまでも将来に繰り延べるのであって、非課税になるわけではないという点。繰り延べた譲渡所得は、買い換えた不動産を将来売却するときに加味します。売却時は経費など差し引くので、うまく使って税金がかからないケースもあります。

特例の適用条件 ・個人が所有する事業用不動産 ・譲渡資産と買換資産のどちらも事業用 ・譲渡資産と買い換え資産が一定の組み合わせ （例：所有期間10年超の国内不動産→別の国内不動産への買い換え） ・売却した年もしくは前年、翌年中に買換不動産を買う ・買換不動産は1年以内に事業に使う ・売却する不動産の所有期間が5年超 参考／国税庁 No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例

要件が細かいので、一般の方が適用可否を判断するのはなかなか難しいかもしれません。また不動産の所在している地域によって、課税額が変わることもあります。弊社では不動産売買だけでなく不動産投資のオーナーサポートも行っておりますので、投資用物件の売買を考えておられる方もご相談ください。

特例⑦平成21・22年に取得した土地売却の1,000万円特別控除

この特例が使えるのは、平成21年1月1日〜平成22年12月31日に取得した土地のみと限定的。借地権や区分所有マンションの敷地件なども含まれます。土地の用途も問われませんので、空き地でも投資用マンションでも対象です。

特例の適用条件 ・平成21年1月1日〜平成22年12月31日に土地等を取得した ・平成21年に取得→平成27年以降に譲渡 　平成22年に取得→平成28年以降に譲渡 ・親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地ではない （生計を一にする親族、内縁関係、特殊な関係のある法人などもNG） ・相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではない ・他の譲渡所得の特例の適用を受けない 参考／国税庁 No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

当てはまるかもと思われた方は、購入時の売買契約書や全部事項証明書などで取得日を確認しましょう。この特例は土地部分にのみ使えるので、建物との譲渡所得の分配についてはご相談ください。

特例⑧低未利用土地等の売却の100万円特別控除

低未利用土地等というのは、いわゆる空き地や空き家、空き店舗などのこと。これらの活用を促進するために、長期譲渡金額から最大100万円控除される制度ができました。

さまざまな条件がありますが、令和2年7月1日〜令和4年12月31日の間に500万以下で売却するのが大きなポイント。他にも次のような条件を満たして、自治体が交付する「低未利用土地等確認書」を確定申告書に添付します。

特例の適用条件 ・都市計画区域内の低未利用土地等 （居住や事業などに利用されていない、もしくは利用の程度が著しく低い） ・所有期間が5年超 ・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない （生計を一にする親族、内縁関係、特殊な関係のある法人などもNG） ・建物を含めた売却金額が500万円以下 ・売却後はその低未利用土地等が利用される ・前年〜前々年に分筆された土地で、この特例の適用を受けていない ・他の譲渡所得の課税の特例の適用を受けない 参考／国税庁 No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

都市計画区域内の空き地や空き家をお持ちの方は、今だとお得に売却できるかもしれませんので、早めにご相談ください。

不動産売却でかかる税金のシミュレーション

不動産売却時にかかる譲渡所得税と住民税を、3つの事例でシミュレーションしてみましょう。

事例①3,500万円で購入した戸建て住宅を7年所有して5,000万円で売却した

売却する不動産：木造戸建て住宅 購入価格：3,500万円 売却価格：5,000万円 所有期間：7年

譲渡所得＝5,000万円−3,500万円＝2,500万円

マイホームを売却する場合は、所有期間によらず3,000万円の控除ができます。こちらの事例では、譲渡所得が3,000万円未満のため所得税や住民税はかかりません。ただし3,000万円控除の特例を使うために、確定申告は必要になります。

事例②1億円で購入したマンションを15年所有して1.5億円で売却した

売却する不動産：居住していたマンション（RC造） 購入価格：1億円（土地3,000万円、建物7,000万円） 売却価格：1.5億円 経費：500万円 所有期間：15年

非事業用建物の減価償却費＝7,000万円×0.9×償却率0.015×15年＝1,417万5千円

譲渡所得＝1.5億円−（1億円−1,417万5千円＋500万円）−特別控除3,000万円＝2,917万5千円

所有期間15年なので軽減税率の対象。6,000万円までの範囲内なので、所得税率は10.21％、住民税は4％であわせて14.21％です。

譲渡所得税・住民税＝2,917万5千円×14.21％＝414万5,768円

事例③8,000万円で購入した自宅を3年所有して1.2億円で売却した

売却する不動産：居住していたマンション（RC造） 購入価格：8,000万円（土地3,500万円、建物4,500万円） 売却価格：1.2億円 経費：200万円 所有期間：3年

非事業用建物の減価償却費＝4,500万円×0.9×償却率0.015×3年＝182万2,500円

譲渡所得＝1.2億円−（8,000万円−182万2,500円＋200万円）−特別控除3,000万円＝782万2,500円

所有期間3年の短期譲渡なので、所得税率は30.63％、住民税は9％であわせて39.63％と高めです。

譲渡所得税・住民税＝782万2,500円×39.63％＝310万57円

不動産売却で支払う税金を減らすコツ

では、不動産の売却時になるべく節税するにはどうすればよいのでしょうか。

節税のコツ①譲渡費用をすべて計上する

すべてのケースでいえるのが、不動産を売ったときにかかった譲渡費用は漏れなく計上すること。経費が増えれば増えるほど、課税される譲渡所得が圧縮されます。

土地や建物を売るときに計上できる譲渡費用 ・仲介手数料 ・売主負担の印紙税 ・借主に払った立退料 ・建物の取壊し費用、その建物の損失額 ・より有利な条件で売るためにかかった売買契約の違約金 ・借地権を売るときに地主に支払った名義書換料　など 参考／国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの

間違えやすいのは、住宅ローンの抵当権抹消にかかる費用は含められないということ。遺産分割にかかった費用や引っ越し代なども認められません。何を計上できるかわからない場合は、税理士や税務署にご相談ください。注意点として、修繕費や固定資産税など維持管理にかかった費用は計上できません。ただし不動産会社に仲介を依頼したあとのハウスクリーニング代など、買い手を見つけるために必要な経費であれば認められる可能性があります。

節税のコツ②取得費をすべて計上する

譲渡費用と同時に、建物を購入したときの費用も漏れなく計上しましょう。

土地や建物を売るときに計上できる取得費の例 ・登録免許税、登記費用 ・不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税 ・借主に払った立退料 ・土地の埋立てや土盛り、地ならしする造成費用 ・土地の測量費 ・所有権などを確保するための訴訟費用 ・建物の購入代金、取壊し費用（当初から土地の利用が目的であったと認められる場合） ・借入金の利子（その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分） ・他の物件を取得する場合にかかった違約金 参考／国税庁 No.3252 取得費となるもの

なお事業所得などの必要経費として計上済みの費用は、重複して計上できません。また物件を購入した際のリフォーム費用も取得費に加えられます。リフォーム費用は建物本体と同じように減価償却の対象です。

節税のコツ③マイホームなら3,000万円特別控除を使う

特別控除のなかでも金額が大きいのは、マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除です。売却益が3,000万円以内に収まる場合は、譲渡所得税も住民税もかかりません。

注意点としては、お手持ちの不動産が「マイホーム」として扱われるタイミングで売却するということ。賃借用のアパートやマンションの場合は、居住用財産ではないためこちらの3,000万円控除は使えません。

例えば別の物件に引っ越して他人に貸した場合でも、「転居してから3年後の12月31日まで」に売却すれば居住用財産として認められます。転職や転勤等で引っ越される方は、いつまでに売却すべきか確認しておきましょう。

またマイホームの建物部分を取り壊して、土地だけ売却するケースもありますよね。この場合は原則として「解体から1年以内」に売却すれば、更地でも居住用財産として認められます。なお解体後の更地を駐車場等で他人に貸してしまった場合は、マイホームの3,000万円特例は使用できません。解体したら、なるべく早急に売却しましょう。

節税のコツ④売却するタイミングは所有期間5年・10年を意識する

所有期間5年を境にして、所得税・住民税の合計は「5年以下39.63％→5年超20.315％」と、半分近くに軽減されます。節税したいなら、税率が下がる「5年超」のタイミングを意識して売却するとよいでしょう。

またマイホームについては、所有期間10年を超えると軽減税率の対象となります。6,000万円までの部分にかかる所得税・住民税が「20.315％→14.21％」と大きく減るため、もうすぐ10年を迎えるという方はこれも意識してみてください。

節税のコツ⑤空き家は相続してから3年以内に売却する

相続した空き家を手放す場合も、売却のタイミングがとても重要です。相続した日から3年経った年の12月31日までに売却できれば、その空き家に住んだことがなかったとしても3,000万円の控除が使えるかもしれません。

空き家の3,000万円特別控除を適用できるのは、昭和56年5月31日以前に建築された家屋のみ。これは現行の耐震基準を満たしておらず、倒壊リスクの高い建物を対象にしていることを意味しています。マンションには適用不可となっている点にも注意しましょう。

また相続した空き家の家屋を解体していても控除は適用できますが、解体後に駐車場などとして貸してしまうと特別控除は使えません。相続してから賃貸住宅として貸し出した場合も、3,000万円控除の対象外です。

被相続人が老人ホームに入居していた場合でも、一定の条件を満たせば控除は利用できます。要介護認定等を受けていたこと、相続開始の直前まで老人ホームに入居していたことなどの条件があるのでご確認ください。

空き家の3,000万円控除については、非常に要件が厳しくなっています。売却する不動産の条件や売却のタイミングについても細かい条件があるので、ご自身だけで判断されるのは難しいかもしれません。弊社でも空き家活用についてアドバイスできますので、困っている方はご相談ください。

関連記事／土地を売るなら買取と仲介どっち？買取業者の選び方や査定のコツ

まとめ

不動産を売却すると譲渡所得税・住民税・印紙税・登録免許税がかかります。特に譲渡所得にかかる所得税・住民税はまとまった金額になるケースもあるため、あらかじめ計算しておくと安心です。

また注意点として、ほとんどの特例措置が勝手に適用されるわけではないという点も覚えておきましょう。ご自身でどんな特例が使えるか把握して、確定申告をすることで税金が抑えられるしくみになっています。

どんな節税対策ができるかわからない方は、弊社にご相談ください。不動産の買取だけでなく、相続や土地活用、維持管理のご相談にも乗っております。