再建築不可物件は買取業者に売却できる？建て替え以外の活用方法も解説

自宅や相続した実家を売却したいと思って調べたら、実は「再建築不可物件」だったというケースは少なくありません。買い手がなかなか見つからず、かといって更地にもできないので、長年放置したままという方も多いのではないでしょうか。

処分に困りがちな再建築不可物件ですが、うまく活用することで建て替え可能にできたり、想像以上の高値で売却できたりするケースもあります。今回は再建築不可物件を売却するコツや、建て替え意外の活用方法について詳しくご紹介します。

再建築不可物件とは建て替えできない土地のこと

再建築不可物件とは簡単にいうと、建て替えができない土地のこと。まずは建て替えできない理由や、関係する法律などを知っておきましょう。

建築基準法の接道義務を満たしていない

建築基準法には「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールがあります。

これがいわゆる「接道義務」です。再建築不可物件とは、この接道義務を満たしていない土地のことをさしています。

​【再建築不可物件の例】
A：道路にまったく接していない土地
B：道路と接する間口が2m未満の土地
C・D：前面道路が建築基準法による道路でない土地

なぜ接道義務があるのかというと、消防車や救急車が入れないような土地に家を建てることを防ぐためです。広い道路に面した土地に家を建ててもらうことで、消火活動や救助活動をスムーズに行えます。

そのため接道義務が課せられるのは、都市計画区域・準都市計画区域のみ。都市として整備する必要がない都市計画区域外では、接道義務はありません。

しかし都市計画区域内でも、道路の狭いところに古い家が建っているのを目にすることはありますよね。なぜかというと建築基準法ができたのは昭和25年、都市計画法ができたのは昭和43年だから。これ以前に建てられた古い家では、接道義務を満たしていないケースもあるのです。

新たに建物を建築できない

新しい建物をつくるときには、自治体に建築確認申請を行います。土地や建物が建築基準法に適合しているかが確認できれば、建物を建設できるというルールです。

ところが再建築不可物件では、接道義務を満たしていないために建築確認申請が通りません。そのため一度更地に戻してしまうと、新しい建物を建築することができないのです。

大規模な増改築・修繕も難しい

再建築不可物件に新たな建物をつくるのはNGですが、既存の建物にリフォームをして住みつづけることはできます。しかしリフォームのなかでも、建築確認申請が必要となる大規模な増築などはできません。

建築確認申請	不要	必要
4号建築物	・10㎡以下の増築 （準防火・防火地域以外） ・スケルトンリフォーム ・耐震、断熱リフォーム	・10㎡超の増築 ・準防火・防火地域の増築
4号建築物以外	・壁紙を張り替える ・水回り設備を交換する	・増築 ・階段の位置を変更する ・柱や壁を大幅に変更する ・屋根や外壁の大規模な張り替え

※4号建築物
・木造：2階建て以下、延べ床面積500㎡以下、高さ13m以下、軒高9m以下
・非木造：平家建て、延べ床面積200㎡以下

※4号建築物以外：鉄骨2階建て、木造3階建てなど

再建築不可物件はほとんどが木造2階建て以下の「4号建築物」に該当するため、間取り変更や断熱工事のような大きな工事でもできるケースが多いです。しかし鉄骨2階建てや木造3階建てなど4号建築物に当てはまらない場合は、屋根の半分以上の葺き替えができないなど、リフォームの幅が極端に狭くなるので注意が必要です。

資産価値が相場の5〜7割と低め

再建築不可物件では建て替えや大規模な増築ができず、車も入りにくいなど条件の悪い土地がほとんど。そのためなかなか買い手がつきにくく、どうしても売却価格が周辺の物件に比べて下がってしまいます。再建築不可物件は、一般的な相場のおよそ5〜7割程度に下がることが多いです。

再建築不可物件を建て替え可能にする方法

再建築不可物件は原則として建て替えができず、売却するにしても安い値段しかつきません。しかし土地によっては接道義務を満たして建て替え可能にして、高値で売却できるケースもあります。いくつか方法があるので、ご紹介していきましょう。

隣の敷地を買い取って接道義務を満たす

一つ目は隣接した土地を買い取って一体化することで、再建築不可物件を建築可能にするという方法です。また、自治体によっては所有権を買い取らなくても、借りるだけでOKという場合もあります。

先ほどの図で、具体的に考えてみましょう。

A：①か②の土地を買うなど
B：③か④の土地を買う、③の土地の一部を買って路地を広げるなど
C：⑤の土地を買う、Bと③を両方買う、Dと⑥を両方買うなど
D：⑥の土地を買う、Aと①を両方買う、Cと⑤を両方買うなど

一つの再建築不可物件に対して、いくつかのパターンがあるのがわかりますよね。また隣地をまるごと買うだけでなく、一部を買い取ることで間口を広げる方法も。隣地と土地の一部を交換することで、お互いにとってメリットが得られるケースもあります。

隣地の所有者への交渉が必要なため、弊社のような土地活用に慣れた不動産会社に相談するのがおすすめです。

セットバックを行って前面道路の幅を広げる

前面道路の幅員が4m未満の土地では、隣地の買取のように煩雑な交渉をしなくても建築可能にできるかもしれません。それが「セットバック」という方法です。

セットバックとは、道路との境界線を後退させることで、道路の幅員を拡げること。建築基準法第42条2項で規定されており、「42条2項道路」や「みなし道路」とも呼ばれています。

上図のように道路の中心から水平距離2mの位置を、道路境界線としてみなします。もし道路をはさんで反対側が河川・崖地・線路などになっている場合は、そちら側の道路幅から4mのところまで後退しなければなりません。

セットバックした部分は道路として使われるため、有効敷地面積が少なくなってしまう点には注意が必要です。建物を建てられないのはもちろん、ブロック塀や門扉などをつくることもできません。

建築基準法43条「但し書き規定」の申請を行う

接道義務を果たせない土地の救済措置として設けられているのが、建築基準法43条の但し書き規定です。以前は「ただし〜」という文章になっていたのでこう呼ばれていましたが、2018年の建築基準法改正によって「43条2項2号」になりました。

建築基準法43条2項2号 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの 参考／e-gov　建築基準法43条2項2号

例えば道路はなくても、周囲に広い空き地や公園があれば、この規定によって建て替えが許可されることもあります。防災面や交通面などに支障がないかを確認し、自治体が設置している「建築審査会」での許可が必要です。

但し書き規定はかなり例外的な措置になり、基準が自治体によってもさまざまです。土地活用に詳しい、地域密着の不動産会社に相談されるのがおすすめです。

再建築不可物件の建て替え以外の活用方法

再建築不可物件によっては隣人との交渉に失敗したり、セットバックや但し書き規定を使うのが難しかったりするケースもあります。その場合は建て替え以外の活用方法を検討されるとよいでしょう。

リフォーム・リノベーションして収益物件にする

再建築不可物件であっても、建築確認申請がいらないリフォームやリノベーションは可能です。そのままでは古くて需要がない建物でも、適切なリフォームを施すことによって賃貸物件として収入を得られるケースもあります。

リフォームの例 ・壁紙や床材を張り替える ・断熱性や耐震性をアップさせる ・浴室やキッチン、トイレを交換する ・外壁や屋根塗装で外観をキレイにする ・スケルトンリフォームで間取りを一新する

弊社ではグループ内にリノベーションブランドをもっているため、老朽化したマンションや戸建て住宅、ビルも自社施工でリフォームすることが可能です。アパートオーナー様へのアドバイスも行っているので、効率よく収益をアップしたいという方もご相談ください。

更地にして月極駐車場・コインパーキングとして貸し出す

そのエリアで賃貸住宅やオフィスとしての需要がない場合、更地にして活用する方法もあります。建物の老朽化が激しく、人が住むには危険な場合も、更地での活用を検討されるとよいでしょう。

更地の活用方法の例 ・月極駐車場、コインパーキング、自転車の駐輪場 ・家庭菜園として活用する、貸し農園にする ・太陽光発電設備を設置して売電収入を得る ・資材置き場として貸し出す

注意点としては、一度更地にしてしまうと、もう新しい建物が建てられないという点。焦って解体してしまわずに、弊社のような再建築不可物件の活用に詳しい業者に相談してみてください。

隣地の所有者に売却交渉する

再建築不可物件を、隣地の所有者に売却するというのも選択肢の一つ。隣地の買取交渉をしていたら、逆に隣人から売却してほしいと提案されるケースもあります。

通常はなかなか買い手が見つかりづらく、売れたとしても相場より安い金額になることが多い再建築不可物件。しかし隣地が既に接道義務を果たしているのであれば、こちらが再建築不可物件であってもあまり問題にはなりません。隣人としても大きなメリットを教授できるケースが多く、一般的な市場相場よりも高値で売却できる可能性があります。

隣人にとってのメリットが大きい例 ・二方向の道路に接することになる ・不整形地だったのが整形地になる ・面積を広げて自宅の増築、アパート用地として活用する

土地売却の交渉は、個人同士で行うとトラブルが発生しやすいもの。個人間では契約内容がうまくまとまらないことも多いので、不動産会社に間に入って交渉してもらうことをおすすめします。

買取業者に売却してスピーディーに現金化する

再建築不可物件は住宅ローンの設定も難しいので、通常の仲介での売買だとなかなか買い手が見つかりません。そのため手間や時間をかけたくない方や、相続税の支払いや離婚時の財産分与などの事情があって早めに現金化したいという方は、買取業者への売却がおすすめです。仲介手数料がかからず、契約不適合責任も免除されます。

弊社の場合は、自社施工でリフォームができ、再建築不可物件を活用するノウハウと経験も豊富。そのため比較的他社より高額の査定額をお出しできます。

不動産活用から買取まで幅広いサポート体制を整えておりますので、売却しないで更地やリフォームで活用するか、それとも買取で即現金化するか迷っているという方もご相談ください。

再建築不可物件を買取業者に売却する流れ

短期間で売却したい場合は、買取業者への売却がおすすめです。再建築不可物件を売却する場合は、次のような流れで買取業者とのやりとりを進めていくことになります。

手順①買取業者を探す

まずは土地や住宅、ビルなどの買取に対応している不動産会社を探しましょう。すべての買取業者が再建築不可物件に対応しているわけではないので、必ず再建築不可物件の買取実績がある業者を選びましょう。

最近はほとんどの買取業者がホームページをもっているので、そちらを見ていただくと「どんな買取実績があるのか？」「再建築不可物件は買い取ってもらえそうか？」などある程度の情報を得られます。

手順②査定依頼をする

不動産買取業者の目星がついたら、メールや電話でお問い合わせを。弊社の場合は一度ご来店いただき、不動産の活用方法やプロデュース方法などご相談に乗らせていただきます。過去の買取実績もお見せいたしますので、ご自身の売却した不動産が今後どのようにプロデュースされるのかといったことも、具体的にイメージいただけるかと思います。

ご要望や不動産についてのお話をお聞かせいただいたら、机上査定は30〜1時間程度でお出しできます。図面や謄本など詳しい資料があればより正確な査定ができますが、そういった資料をご準備いただくのが難しければ、住所だけわかれば問題ございません。

その後、現地調査が必要であれば、訪問査定をさせていただきます。ご自身の土地や建物の状態を確認するのはもちろん、隣地との境界や日当たりなども調査できます。

手順③買取価格を検討する

机上査定は30〜1時間程度、訪問査定は数日程度で査定金額を提示いたします。最終的な買取金額に納得できれば、そのまま売買契約の締結へ。もし不満があって契約にいたらない場合も、費用は発生いたしませんのでご安心ください。仲介での売却をご希望される場合、提携の仲介会社をご紹介することもできます。

買取価格を検討される際には、金額だけでなく根拠も確認されることをおすすめします。このとき明確な根拠を提示できない業者の場合は、すこし疑ってみたほうがよいかもしれません。

手順④売買契約と引き渡し

最終的な買取金額や条件に双方が合意できれば、買取業者と売主様との間で不動産売買契約を結びます。具体的には契約書などを読み合わせて、問題がなければ契約書へサインや押印するという流れです。不動産の売買が初めての方は不安に思われるかもしれませんが、ていねいに説明いたしますのでご安心ください。不明点があれば、なんでも聞いてくださいね。

個人間での売買の場合は、買い手が住宅ローンなどを使われるケースが多いため、金融機関の審査がおりて決済されるまでに1か月程度の時間がかかってしまいます。再建築不可物件は住宅ローンの設定が難しいので「融資がおりなかったので…」と白紙に戻る心配もありますよね。

しかし弊社の買取の場合は、融資をつける必要がありません。いきなり白紙に戻る心配もなく、スピーディーに現金で買い取らせていただくことが可能です。

契約内容にそって売買代金の入金と、物件の引き渡しが終わったら、お手続きは完了です。

再建築不可物件を好条件で売却するポイント

通常であれば価格のつきにくい再建築不可物件ですが、工夫しだいで思ったより高値で売れることも。好条件で売却するためのポイントをご紹介します。

ポイント①見た目をキレイにしておく

建て替えができない再建築不可物件。しかし先述したとおり、リフォームやリノベーションは可能です。適切なリフォーム等で建物を良い状態に保てていれば、買い手が見つかりやすくなったり、良い条件で購入してもらえたりする可能性が上がるでしょう。

ただし弊社のような買取業者へ売却する場合は、査定前にハウスクリーニングやリフォーム、解体などをしていただく必要はございません。リフォーム費用が無駄になってしまうともったいないので、まずはそのままの状態でご相談いただければと思います。家具や日用品などが残っている場合も、片付けずにそのまま売却していただくことが可能です。

ポイント②長い期間放置せずに早めに売却する

再建築不可物件は普通に仲介で売却しようとすると、なかなか買い手が見つからず売れ残ってしまうケースも少なくありません。

しかし売れないからといってそのまま長期間放置してしまうと、老朽化や不法投棄などのリスクにさらされ、固定資産税や維持費などの出費もかさむことに。自治体から倒壊や保安上の危険が大きい「特定空き家」として認定されてしまうと、固定資産税は最大6倍にも膨れ上がります。

またご実家を相続されて空き家となっている場合も、早めの売却がおすすめ。譲渡所得税の3,000万円特別控除や、相続税を取得費に加算する特例で、売却時に支払う譲渡所得税が大幅に節税できる可能性があります。

もし再建築不可物件の買い手が見つからず、他の活用方法も思い浮かばない場合、そのまま放置せずに買取業者への売却を検討しましょう。

ポイント③再建築不可物件に詳しい不動産会社に相談する

再建築不可物件をうまく活用するには、専門的なノウハウが必要です。ノウハウがない業者だと、再建築不可物件の買取はできないと断られてしまったり、不当に安い価格で買い叩かれてしまったりする可能性があります。

弊社では再建築不可物件のもつポテンシャルをしっかりと評価して、ご納得いただける査定額をつけられるように努めています。広島の地主さんや業者とのネットワークもありますので、再建築不可物件でも販売や活用することができます。他社で買取を断られた方や、査定額に納得できなかったという方も、ぜひ弊社に一度ご相談ください。

再建築不可物件を売却する買取業者の選び方

再建築不可物件をうまく売却には、買取業者選びも重要になります。

再建築不可物件の買取実績がある

建て替えや大規模な増改築が難しい再建築不可物件は、どんな不動産会社でもうまく活用できるものではありません。担保価値も低いので、銀行融資が通りにくいという背景もあり、不動産買取業者によっては買取拒否されるケースもあります。

買取業者を選ぶ際には、再建築不可物件の買取実績がある業者を選ぶことが何より大切。これまで培ってきたノウハウを活かして、他社では取り扱えないような老朽化した物件でも買取ができたり、隠れたポテンシャルを引き出すことができます。

契約成立までスピーディーに行える

再建築不可物件は隣地との関係などを見極めなければなりません。買取業者によっては査定するのに時間がかかってしまうこともあります。手元の現金を増やしたい方や、相続や離婚で早めに物件を手放したい方は、なるべく契約成立までスピーディーに行える会社を選びましょう。

その地域の不動産情報に精通している

再建築不可物件に限らず、不動産を売却する際にはその地域に詳しい業者に依頼することが大切です。弊社のように地元密着で営業している業者であれば、地主さんや業者とのネットワークを構築できているので、うまく不動産を活用することができます。

また再建築不可物件には、建築基準法だけでなく自治体ごとの条例も関わってきます。自治体によっては空き家や再建築不可物件を非常に問題視しており、独自に救済措置を設けていることもあるのです。そういった理由からも「再建築不可物件に詳しい」かつ「地元の不動産情報に精通している」買取業者を選ぶのが基本です。

高額すぎる査定には注意する

不動産買取業者が提示する「査定価格」は、あくまでも不動産会社が「予想」した価格です。査定額と同額で売却できるケースもありますが、必ずしも「査定価格＝買取価格」になるとは限りません。

不動産買取業者によっては最初に高額な査定を提示して、後からなにかと理由をつけて大きく減額するという悪質な業者もいるのが現実です。他にもなかなか名義変更されなかったり、入金が遅れたりとトラブルを起こす業者も残念ながらあります。

相場より高値がつくと嬉しいですが、あまりにも高額すぎる査定にはご注意を。金額だけをみてすぐに飛びつくことはせずに、査定の根拠を詳しく尋ねてみてくださいね。

まとめ

ほとんどの不動産業者は、再建築不可物件を活用するノウハウを持っておらず、買取拒否する傾向にあります。しかし隣地と一体化して建て替え可能にしたり、リフォームや更地にして収益化したりと、活用する手立てがまったくないわけではありません。

「再建築不可物件を残すと子どもに迷惑がかかるかも」「建て替えもできないし、更地にもできなくて放置してしまっている」とお困りの方も多いかと思います。しかし放っておけばおくほど老朽化は進み、さらに売却が難しくなってしまうので、早めに手立てを考えましょう。

アイエスは広島で地域密着型の不動産会社として、お客様のお悩みを伺っております。再建築不可物件の売却でお悩みの方は、ぜひ気軽にお問い合わせください。