土地を売るなら買取と仲介どっち？買取業者の選び方や査定のコツ

土地を売却したい方のなかには、買取か仲介か迷っている方も多いかと思います。それぞれメリットがあるため、売りたい土地の条件やご要望によってどちらが適しているかは変わってきます。今回は土地の買取と仲介の違いや、買取業者の選び方、高額で土地を売却するための査定のコツなどをご紹介します。

土地の売却方法は「買取」か「仲介」の2種類ある

土地を売却したいとき、不動産業者に仲介を頼んで買い手を探してもらう方法を思いつく方が多いのではないでしょうか。しかしそれとは別に、土地を不動産会社に直接買い取ってもらうという方法もあります。まずは土地売却における「買取」と「仲介」の違いについて説明します。

	仲介	買取
買主	一般の方	不動産会社
仲介手数料	必要	不要
売却期間	時間がかかる	早く売却できる

土地の買い手を不動産会社に「仲介」してもらう

土地を仲介で売却する場合、買主は一般の方になります。不動産会社にその土地が欲しいという方を探してきてもらい、売買契約を結ぶという流れです。

人気エリアの土地であれば3か月〜半年ほどで買い手が見つかることもありますが、土地によっては1年以上買い手がつかず売れ残ってしまうケースも。その間はポータルサイトに掲載したり、新聞折込チラシに掲載したりといった販売活動を行い、買い手を探すことになります。

うまく買い手が見つかって売買契約が成立すれば、不動産会社への報酬として仲介手数料を支払います。

土地を不動産会社に直接「買取」してもらう

一方、土地を「買取」で売却する場合は、買主は不動産会社になります。不動産会社が土地を査定して、売主さんに買取価格を提示。両者が価格や条件に納得できれば、売買契約を締結するという流れです。

買取の場合は、仲介とは違ってポータルサイトやチラシでの販売活動は行われません。購入希望者が現れるのを待つ必要はなく、短期間で決済へと進むことができます。仲介に入る業者はないため、仲介手数料も発生しません。

土地を不動産会社の仲介で売却する流れ

仲介による土地売却の場合、次のような流れで進みます。

仲介の手順①不動産会社に売却の相談をする

まずは土地にどのくらいの値段がつくのか、不動産会社に査定してもらいます。実際に土地の形状や立地などを確認することで、正しく見積もることが可能です。ただし、この査定価格＝売却価格になるわけではなく、実際の価格は購入希望者との合意によって決まります。

仲介の手順②不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果に納得できたら、不動産会社と「媒介契約」を結びます。この契約をもって、正式にその不動産会社に土地の売却を依頼することになります。

媒介契約には「一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約」の3種類。それぞれ「①複数の会社と媒介契約を結べるか？、②自分で買主を探せるか？」という2点が異なります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約を結べる会社	複数社OK	一社のみ	一社のみ
自分で買主を探す	OK	OK	NG
メリット	・各会社が競い合って買い手を探す ・より良い条件での売却が期待できる	・一社がしっかり販売活動してくれる ・知り合いへの売却もできる	・手厚いサポートが受けられる
デメリット	・人気エリア以外だと販売に力を入れてもらえないことも	・不動産会社は一社に絞る必要がある	・その会社の販売力に左右される ・自分で買主を探せない
向いている人	・人気エリアの土地の売却 ・複数社とのやりとりが苦でない ・自分でも買主を見つけたい	・スムーズに買い手を探したい ・知り合いに売却する可能性がある ・窓口を一つに絞りたい	・早く売却したい ・自分で買い手を探すつもりはない ・窓口を一つに絞りたい

どの媒介契約を結ぶかによって、今後の販売活動や買い手の見つかりやすさが変わってきます。土地の需要の高さや、ご自身の考え方にあったスタイルを選びましょう。

仲介の手順③土地の売却活動をはじめる

不動産会社と媒介契約を結んだら、土地の売却活動がスタートします。ここが最も時間のかかるところで、土地によってはスムーズにいくこともあれば、1年以上かかってしまうこともあります。

土地の売り出し価格を決めて、全国の不動産会社が土地情報を見られる「レインズ」に登録。これによって媒介契約を結んだ会社だけでなく、全国の不動産会社が購入希望者に土地を紹介できるようになります。一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務はありません。

その他にもSUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトに登録すると、一般の方が土地の情報をみられるように。また新聞折込チラシや不動産情報誌などを使えば、近いエリアにお住まいの方に土地情報を見てもらえる可能性が高まります。

仲介の手順④買主と売買契約を締結する

土地を買いたい方が現れたら、不動産会社が間に入って売却価格・支払い方法・引き渡し時期などを話し合います。更地でない場合、古家や樹木などの撤去についても話し合う必要があるでしょう。両者が合意できれば、売買契約へと進みます。

正式な売買契約は、売主・買主・両者の不動産会社が集まって行われます。宅地建物取引士から重要事項説明を受けて、双方がサインと捺印をしたら契約完了です。もしわからないことがあれば、不動産会社に確認しましょう。

なお売買契約の際に、土地の代金の一部を手付金として受け取るのが通例です。

仲介の手順⑤土地の引き渡し・決済を行う

残りの代金を受け取るのと、土地を引き渡すのは、同時に行われることが多いです。売買契約書に書いてあるスケジュールに従って動きましょう。

更地の場合は特に大きなタスクはないのですが、古家や樹木の撤去をする契約を結んでいるのであれば、引き渡し日までに解体業者に頼まなければなりません。

なお買主が住宅ローンを使われる場合は、銀行が審査してローンがおりるのを待つため、決済までに時間がかかります。審査期間は1か月前後が目安です。万が一、住宅ローンの審査がおりなければ、契約は白紙になってしまうケースも。その場合はまた販売活動をして、新たな買い手を探すことになります。

土地を不動産会社に買取してもらう流れ

一方、不動産会社に直接買い取ってもらうときには、仲介よりもシンプルな流れとなります。

買取の手順①不動産会社に土地の査定依頼をする

土地の買取を行っている不動産会社を探して、メールや電話で査定依頼をします。土地の形状や立地などを見て、査定金額が提示されます。買取の場合は古家や樹木の撤去をしておく必要はなく、そのままの状態で売却していただけます。

依頼する会社によって買取金額も違ってくるので、業者選びは慎重に。担当者に会って話を聞いてみて信頼できそうか、地元の情報に精通しているかなどで判断しましょう。

買取の手順②不動産会社と売買契約を締結する

査定金額が提示されたら、金額の根拠を尋ねてみましょう。納得できたら、正確な買取価格や引き渡し時期などの打ち合わせを行います。

すべての条件にご納得いただければ、不動産会社と売主さんとの間で売買契約を締結します。不動産会社といっしょに売買契約書の内容をしっかり確認して、サインや捺印をいただければ契約完了です。仲介のような売却活動は不要なので、スムーズに契約まで進めるのが買取の大きなメリットです。

買取の手順③土地の引き渡し・決済を行う

契約書の内容に沿って、土地の引き渡しと決済を行います。弊社の場合は金融機関からの融資も不要ですので、スピーディーに現金にてお支払いすることが可能です。

また買取の場合は、契約不適合責任も免責となります。万が一、取引後になんらかの欠陥が見つかったとしても、お客様にご迷惑がかかることは一切ございません。

土地を不動産会社に買取してもらうメリット

土地を不動産会社に買い取ってもらうと、次のようなメリットがあります。

買取のメリット①土地の査定から決済までスピーディー

仲介の場合は、土地を買いたいという方が現れるまで待たなければなりません。人気エリアの土地であれば問題ないのですが、立地が悪い・不整形地・再建築不可物件・事故物件など条件が悪いと、いつまでたっても売却できない可能性があります。

一方、買取の場合は、売主様と買取業者の間で条件の合意さえできれば、短期間での売却が可能です。銀行の審査や融資をまつ必要もありません。さまざまなご事情で早く現金化したいという方にとっては、大きなメリットとなるでしょう。

買取のメリット②近隣に知られずに土地を売却したい

土地を売りに出していることを、知人や親戚に知られたくないという方からのご相談も、買取業者にはよく舞い込んできます。仲介の場合はポータルサイトやチラシで広告を出して近隣の方に知られたり、そういった販売活動をしない場合もレインズを通してご親戚などに土地の売却価格が知られてしまうケースがあるからです。

例えば先祖代々の土地を売却したいけれど、親戚に知られたら反対されてしまうという方。またご近所と不仲だったり、離婚や失業などの理由を周囲に知られたくなかったりする方も、ぜひアイエスにご相談ください。誰にも知られることなく、スピーディーに現金化していただくことが可能です。

買取のメリット③不動産会社に仲介手数料を支払わなくてすむ

買取の場合、不動産会社への仲介手数料を支払う必要がないというのもメリットです。法律では「仲介手数料の上限＝売買金額×3％＋6万円＋消費税」（売買価格が400万円を超える場合）と決まっています。

たとえば2,000万円の土地であれば、買取にて売却することで最大72.6万円の節約になります。意外と大きな金額になるため、仲介を利用される場合は手数料についても忘れずに考えておきましょう。

買取のメリット④土地に古家があってもそのまま売却できる

そのまま利用するのが難しい築年数の古い建物は、売却時の資産価値も0円として査定されます。そのため「中古戸建て住宅」としてではなく、「古家付き土地」として販売されることが多いです。

ボロボロになった古家は解体費用もかかるため敬遠されることも多く、値下げ交渉を受けたり解体費用を買主側でもってほしいと交渉されたりすることがあります。しかし買取の場合は古家をあらかじめ解体しておく必要はなく、そのままの状態で売却できます。

なお「築何年以上なら古家か？」という明確な定義はありません。建物の償却期間から木造戸建て住宅であれば築20〜30年を超えると古家として扱われることが多いです。古くても建物の状態がよければ、中古物件として取引されることもあります。

買取のメリット⑤再建築不可物件など仲介が難しい土地も売却できる

再建築不可物件とは、接道義務を満たしていないために、建物を取り壊して新しく建設できない物件のことです。活用方法が限られるため、なかなか通常の仲介では買い手が見つかりません。しかし業者であれば再建築不可物件の活用方法を熟知しているため、買い取ることができます。

再建築不可物件以外にも、仲介で買い手がつきづらい土地はあります。

（例）
・墓地や高圧線が近くにある
・土壌汚染や地中埋設物の問題を抱えている
・日当たりや水はけが悪い
・不人気エリアにある
・敷地の形状が悪く狭い
・道路よりも敷地が低いなど

土地がなかなか売れずに困っているという方は、買取業者への売却を検討してみてください。弊社では他社で買取を断られた土地も、積極的に買取を行っております、

関連記事／再建築不可物件は買取業者に売却できる？建て替え以外の活用方法も解説

土地を仲介で売却するメリット

反対に、土地を仲介で売却するときのメリットについても抑えておきましょう。

仲介のメリット①売却価格の相場がわかる

一般的に仲介で売却する場合は、価格は市場価格に連動します。特に土地は建物と違って築年数や間取りなどの複雑な条件は関わってこないため、立地や広さからだいたいの相場感を把握できます。

仲介のメリット②どんな人に売却するかがわかる

買取の場合は、不動産会社がどんな方に再販するのかはわかりません。

しかし仲介であれば買い手と顔を合わせるため、その土地がどんな方の手に渡るか知れるというメリットがあります。

例えば自宅の隣の土地を売る場合や、自宅の一部を売却する場合は、どんな方が住むことになるかわかるのは大きなメリットになるでしょう。もし購入希望があった時点で「この人には売りたくないな」と思うようであれば、お断りすることもできます。

土地を買取業者に売却するのが向いているケース

ここまで見てきたとおり、買取と仲介にはそれぞれメリットとデメリットがあります。そのため次のような土地は、買取に向いているといえるでしょう。

スピーディーに現金化したい

買取業者への売却だと、スムーズに進めば数日程度で現金化することもできます。例えば離婚時の財産分与や相続時の遺産分割、転勤や買い換えなどさまざまなご事情で早めにまとまった現金が必要という方は、仲介ではなく買取のほうがむいているでしょう。

逆に仲介の場合は、どれだけ戦略を練っても買い手が現れなければ売却することができません。

近所の方に知られずに土地売却したい

近所の方に知られずに土地を売りたいという方も、買取業者への売却がおすすめです。ポータルサイトやチラシなどによる販売活動をしないため、余計な詮索をされることもないでしょう。

仲介でも物件情報を非公開にはできますが、基本的に人づてでの紹介になるため、なかなか買い手が見つかりにくくなります。また土地の購入を希望されている方が近所の顔見知りという可能性もあるため、仲介で絶対に知られずに売却するというのは難しいです。

変形地や狭小地を売りたい

正方形や長方形など整った形の土地は高値がつきやすいですが、旗竿地・L字型・三角形などの不整形地は売りにくいと一般的にいわれています。また形はよくても、極端に敷地面積が狭いのも売りにくい土地といえるでしょう。

このような条件が悪い土地は、仲介だとなかなか買い手がつかなくて売れ残ってしまうことも。弊社でこのような買い手がつきにくい土地でも、買取に対応しておりますのでご相談ください。

立地の悪い土地を売りたい

土地が売れやすさ・売れにくさを大きく左右するのが立地です。主要駅の近くで、治安がよく周辺環境も充実している土地は、多少広さや形に難があっても人気が高くなっています。

逆に立地が悪い土地は、なかなか買い手が見つかりにくいため、買取業者への売却に向いています。例えば駅やバス停が遠い・騒音など周囲の環境が悪い・かつて埋立地や水田だったエリアで地盤が弱い・土地が低くて水害のリスクが高いなど、問題を抱えた土地をお持ちの方は、ぜひ弊社にご相談ください。

古家や埋設物のある土地を売りたい

土地の上に、古い住宅などがあると、売却活動はさらに難航します。老朽化した建物は倒壊や不法投棄などのリスクもあるので解体する必要がありますが、解体にはそれ相応の費用がかかってしまいます。そして住宅用地を更地にしてしまうと、固定資産税や都市計画税が高くなってしまうため、長期間買い手がつかなければ税負担も大きくなってしまうのです。

そのため古地や埋設物があって、なんらかの工事が必要な土地は、買取業者への売却がおすすめ。解体や整備にかかる費用や手間について考えることなく、そのままの状態で売却ができます。売却後の責任も負う必要がありませんので、売却後にトラブルに巻き込まれることもなく安心です。

適正価格で土地を売るための査定のコツ

土地を適正価格で売るためには、さまざまなコツがあります。相場感を身につけて、適切な売却方法で手放すようにしましょう。

査定のコツ①買取前に土地の相場を調べておく

事前に土地の相場を調べておくと、後から「もっと高く売れたかもしれない！」と後悔することがありません。また不動産会社に査定を依頼される際にも、査定額の根拠を深堀りして聞くことができるので、悪質な業者に買い叩かれずにすむでしょう。

土地の相場を公的に示しているのが、地価公示や路線価など。全国で数万箇所の地点について、不動産鑑定士が評価した価格を毎年発表されるものです。地価公示は「土地総合情報システム」、路線価は「全国地価マップ」で検索することができます。

これとあわせて調べておくといいのが、実際に売買された土地の実勢価格です。エリアによっては実際の取引価格がが地価公示や路線価とは離れている場合もあるので、リアルな土地の相場を知るのに役立ちます。国土交通省の「土地総合情報システム」では、過去に売買された土地の取引価格を調べることが可能。周辺でどのような土地がどのくらいの価格で取引されたのか、具体的に知ることで相場をつかむのにお役立てください。

査定のコツ②即時買取と買取保証の違いを理解する

買取には即時買取と買取保証の2種類があります。

即時買取	最短3日〜1週間。販売活動を行わずに、不動産会社との売買契約へ進む。
買取保証	まずは仲介と同じように買い手を探して、見つからなければあらかじめ決めておいた価格で不動産会社が買い取ってくれる。

なるべく手間をかけずスピーディーに現金化したいという方や、周囲に土地の売却を知られたくない方は、即時買取がおすすめ。ある程度は買い手がつくのを待ってもいいが、あまりに長期化するのは避けたいという方は、仲介と買取のいいとこどろりの買取保証を選ばれるとよいでしょう。

査定のコツ③高値で売れる戦略を提案できる買取業者に頼む

土地活用のノウハウを持った業者であれば、他社に比べて高値をつけられる可能性が上がります。依頼する会社によって百万円単位で売却査定が変わってしまうこともあるため、業者選びは非常に大切です。

弊社では長い間、地域密着で広島の街づくりや土地活用に携わってまいりました。地主さんや業者とのネットワークもあり、さまざまなノウハウも蓄積しておりますので、他社に断られた条件の悪い土地でも買い取らせていただくことができます。また場合によっては買取対応ではなく、効率的に土地を活用する方法をアドバイスできることもございますので、「まだ売却するか決めかねている」という方も気軽にご相談ください。

土地を売却する買取業者の選び方

土地を売却する買取業者を選ぶときには、次のようなポイントに気をつけましょう。

ポイント①希望をしっかり聞いてくれる買取業者を選ぶ

土地を売りたい方のなかでも「とにかく早く現金化したい」「近所に知られず売りたい」「いつ頃までは待てるのでなるべく高値で売りたい」などご要望はさまざま。スピーディーに買い取ってほしい方もいれば、じっくり考えたい方もいらっしゃるかと思います。

買取業者を選ぶときには、業者側の都合ばかりを押し付けてくる会社はNG。お客様のご希望にしっかり耳を傾けて、希望に沿った提案をしてくれる会社を選びましょう。

弊社ではメールや電話でご連絡をいただいたあと、店舗で過去実績をお見せしたり、不動産についてのお話を聞かせていただいたりしております。買取のイメージがしっかりできてからお話を進めますので、気軽な気持ちでお越しくださいませ。

ポイント②土地の買取実績が豊富な業者を選ぶ

土地にどれだけ高値をつけられるかは、買い取ったあとでどのように価値を上げて再販できるかにかかっています。土地の買取があまり得意でない会社だと、うまく土地を活用しきれないため、良い条件での買取は期待できません。

そのため買取業者を選ぶ際には、必ず過去の買取実績を調べてください。土地の買取実績が豊富で、独自の再販ノウハウを持っている業者に依頼をしましょう。

ポイント③周辺エリアに詳しい買取業者を選ぶ

大手の不動産買取業者は資金力や安心感がありますが、全国に営業所や支店を展開している会社だと、担当者がその地域に詳しいとは限りません。

土地をうまく活用するには地主さんや地元の業者とのつながりが非常に大切なので、周辺エリアに詳しい買取業者を選びましょう。地域に根ざした会社で、かつ資金力があって取引実績数の多い会社を選ぶのがポイントです。

まとめ

土地を買取業者に売却すると、手間や時間をかけずに現金化することができます。土地は持ち続けているだけで固定資産税や管理費用がかかるものです。そのままお子さんにのこすと負担をかけてしまうこともありますので、売却したお金で有効な資産に投資することも検討されてはいかがでしょうか。

弊社の強みは、土地活用のさまざまなノウハウを持っていること。そして地元広島の地主さんや業者とのネットワークを築き上げていることです。土地をそのまま活用するのがよいか、売却して別の資産につなげた方がよいか…といったご相談にも乗ることができます。「まだ売却するか決めかねている」「土地に関する困りごとがあって…」という方もぜひお話をお聞かせください。