投資用マンションを売却したい！高く売れるタイミングやコツは？

投資用マンションは出口戦略も重要です。いくら運営中に利益がでていても、売却時に思ったような価格で売れなければ、これまでの利益を一気に吹き飛ばしてしまうこともあります。市況や収益をしっかりと見極めながら、高値がつき税金も抑えられるタイミングで売却することが重要です。

そこで今回は投資用マンションの売却に適したタイミングや、高値で売却するコツなどについて解説いたします。

投資用マンションの売却を検討するタイミング

多くの方が投資用マンションの売却を検討されるのは、経営状況がよくないときやまとまった現金が必要なとき。それに加えて高値で売れるタイミングかどうかというのも加味されます。

物件の経営状況がよくないとき

やはり投資用マンションの売却理由として最も多いのは、マイナス収支になっている等のネガティブな理由です。

（例）
・なかなか入居者が決まらず空室が続いている
・修繕費やクリーニング費用が負担になっている
・近隣に家賃の安いライバル物件ができてしまった
・周辺の大学や企業が移転してしまい需要が激減した

マンションは築年数がたつにつれて家賃が下落する一方で、管理費や修繕積立金は値上がりしていくのが一般的です。そのため当初は黒字がでていても、年数がたつにつれて赤字が大きくなってくる物件も多いです。

また投資用マンションの売却においては、減価償却の計上が終わるタイミングも重要です。法定耐用年数を迎えると減価償却費の計上できなくなるため、所得税や住民税が課税される所得が上がってしまいます。

投資用マンションをお持ちの方は、経営状況の悪化を見逃さないように、収支を常にチェック。赤字がでるようになったら放っておかず、早めに売却を検討しはじめたほうがよいでしょう。

賃貸運用が面倒になったとき

マンションやアパート経営は不労所得と思って購入される方も多いですが、意外と面倒な手間がかかる場合もあります。

常に収支がマイナスになっていないかチェックをして、運用実績が下がっていれば原因を分析。空室がでたときの入居者募集の依頼や、家賃の回収、入居者のトラブル対応、建物の修繕やクリーニングなどの業務もあります。家賃滞納が続いている方がいれば、その対応にも頭を悩まされるところです。

外部の業者へ委託される方もいらっしゃいますが、費用を捻出するのが難しければ自主管理に。投資用物件を相続したが仕事が忙しくて手が回らない方や、年をとって体力に不安がでてきた方は、手放すことでストレスが減るでしょう。また賃貸物件から遠い場所へ引っ越すからと売却される方もいらっしゃいます。

相続税の支払い等で現金が必要なとき

投資用マンションを相続すると、相続税の支払いが必要となります。税金はもちろん現金で支払うため、もし評価額が想像以上に高額であれば、手持ちの現金で支払い切れないケースもあるでしょう。

そういった際には、相続した不動産を売却して現金化することも。ひとまず手元にお金ができるため、相続税支払いの問題は解消されます。また不動産を現金に変えることで、財産分与もスムーズになるでしょう。

高値で売却できるタイミングと判断したとき

不動産投資の出口戦略としては、いかに高値で売却するかが大きなポイントとなります。なるべく不動産の価値が上がっているタイミングを逃さずに売却したいものです。

投資用マンションを高く売りやすいタイミング

投資用マンションの価格は、市場の相場や競合物件の売り出し状況、マンションの築年数などによって変動します。なるべく高値で売れるタイミングを逃さないようにしましょう。

不動産価格の相場が上がっている

投資用マンションの売却を検討するときには、市場相場の変動を見極めることが重要です。

国土交通省が公表している不動産価格指数をみると、マンションの価格は大きく上昇しています。戸建て住宅や住宅地と比べても、マンションの上昇率はとくに大きいです。2010年のマンションの価格を100とすると、2021年の価格は160を超えています。

参考／国土交通省＜不動産価格指数（住宅）（令和3年12月分・季節調整値）＞

この不動産価格指数の上昇は、2013年の日本銀行による金融緩和が一因といわれています。住宅ローンの金利が下がったことで、マンションを買いたいという方が増えたのです。さらに2015年には相続税が改正され、資産を現金ではなく不動産で相続して節税したいというニーズも増えました。

また、みなさん心配されたコロナショックですが、広島のような比較的大きな都市では、大きく需要や地価が損なわれることはありませんでした。コロナ禍当初は一時的に需要が減少したものの、その後はテレワークの普及などで自宅ですごす時間が増え、住まいへの関心が増加。マンションの価格も回復傾向を見せて、上昇傾向に転じました。

東京オリンピック閉幕による影響も懸念されていましたが、コロナ禍のため無観客開催に。景気が急上昇することがない代わりに、閉幕後に大きく下落することもありませんでした。その結果、マンション価格の高騰はいまだに続いています。

マンション売却を考えるなら、価格が高騰している今は非常に良いタイミングといえます。しかしこの高騰基調が、いつまで継続するかはわかりません。今後の金利水準や市況によっては、ガラリと傾向が変わって下落する可能性もあります。常に政策に注目して、売り時を逃さないようにしましょう。

市場に出ている競合物件が少ない

マンションの売り時を考えるときには、競合物件の有無もチェックしましょう。投資用マンションは分譲マンション以上に立地が重視されます。同じエリアに似たような間取りや築年数の物件が少なければ、強気の価格を設定しやすくなるでしょう。

同じエリアにたくさんの投資用物件が出ていれば、買い手としてはよりどりみどりの状態。競合物件との差別化をはからなければなりません。

経営状況がよくない物件はなかなか買い手が見つからないので、仲介ではなく買取でスピーディーに手放すというのも一つの方法です。

マンションの築年数が20年をすぎる前

投資用マンションを売却するなら、なるべく築20年までに手放すとよいでしょう。なぜなら築20年を超えると、物件の評価や成約率がガクンと下がってしまう可能性があるからです。

投資用マンションは築20年くらいまではローンも長く組めて、月々の返済額が少なくてすみます。しかし築20年を超えると、金融機関での評価が厳しい状態に。ローンが組めなかったり、短期間や高金利でしか組めなかったりすることもあります。

築20年をもうすぐ迎える物件をお持ちの方は、今後の出口戦略についても早めに考えておきましょう。

投資用マンションの売却方法は「仲介・買取」の2種類

投資用マンションを売却する方法には、仲介と買取の2種類があります。弊社では投資用マンションの買取にも対応しておりますが、仲介をご希望の場合は提携先の不動産会社へご紹介することも可能です。

	仲介	買取
買主	一般の方	不動産会社
仲介手数料	必要	不要
売却期間	時間がかかる	早く売却できる

不動産会社に買主を「仲介」してもらう

一般的に不動産を売るときに多くの方が思い浮かべるのが、仲介という方法です。不動産会社と媒介契約を結び、買い手を探してもらいます。

購入希望者が現れれば、不動産会社が間に入って金額や条件などを交渉。両者が合意できれば、その方と売買契約を結びます。

仲介のデメリットはいつ購入希望者が現れるかわからないこと。また不動産会社には、一定の仲介手数料を支払わなければなりません。

不動産会社に直接「買取」してもらう

不動産会社に直接物件を買い取ってもらうという方法もあります。

買取の場合は購入希望者を探す手間がないので、最短数日で現金化することが可能です。不動産会社が査定額を出して、その金額に納得できればすぐに売買契約を結べます。

投資用マンション売却の流れ（仲介）

投資用マンションを「仲介」にて売却するときには、次のような流れで進めます。売却期間はどのくらいかかるかわからず、3か月〜半年程度で売れる場合もあれば、1年以上かかるケースもあります。

仲介の手順①不動産会社と媒介契約を結ぶ

買い手を探してくれる不動産会社とは「媒介契約」を結びます。一般媒介契約・専任媒介契約・専任専属媒介契約の3種類があるので、ご自身の希望にあった契約を選びましょう。

投資用マンションは好立地にあることが多いため、一般媒介契約を結ばれる方が多いです。仲介手数料は成功報酬になるため、一般媒介契約だと不動産会社間で競争原理が働きます。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約を結べる会社	複数社OK	一社のみ	一社のみ
自分で買主を探す	OK	OK	NG
メリット	・複数の不動産会社に頼むことで競争原理が働く	・一社がしっかり販売活動してくれる ・知り合いへの売却もできる	・手厚いサポートが受けられる
デメリット	・不人気エリアや条件の悪い物件だと力を入れてもらえないことも	・不動産会社は一社に絞らなければならない	・その会社の販売力に左右される ・自分で買主を探せない
向いている人	・人気エリアの投資用マンション ・複数社とのやりとりが苦でない ・自分でも買主を見つけたい	・スムーズに買い手を探したい ・知り合いに売却する可能性がある ・窓口を一つに絞りたい	・条件の悪い投資用マンション ・スピーディーに売却したい

仲介の手順②売却活動や契約条件の交渉

投資用マンションの場合、基本的には入居者が住んでいる状態なので、中を見せるような内覧は行われません。

購入希望者が具体的な数字を見て検討できるように、レントロールや修繕履歴などを作成。それらの資料を見せたり、質問に答えたりするのが主な売却活動です。

買いたい方が現れたら、買付証明書を受領。購入希望額を見て、値引きや契約条件などの交渉を行います。

仲介の手順③買主と売買契約を結ぶ

両者が条件に合意できたら、売買契約書を締結します。このとき手付金として売買代金の一部を受け取るのが一般的です。また仲介手数料の半金を不動産会社へ支払います。

仲介の手順④物件の引き渡し・決済

残金を受けとって、物件を引き渡し。仲介手数料の残金も不動産会社へ支払います。

また投資用物件の場合は翌月分の家賃を受け取っているケースが多いため、そちらの精算も行わなければなりません。売主さんから買主さんへ日割りで支払うのが一般的です。

借主さんから預かっている敷金も、買主さんへ継承しましょう。売買代金から敷金分を減額する形をとることもあります。

投資用マンション売却の流れ（買取）

投資用マンションを不動産会社に直接買い取ってもらう場合、売却までの流れは仲介に比べるとシンプルになります。売却を検討しはじめてから、スムーズに進めば数日程度で現金化できるケースもございます。

買取の手順①不動産買取業者に査定依頼する

まずは投資用マンションの買取に強い業者を探して、査定依頼をします。その地域に精通した業者の方がよいので、インターネット等で「地域名＋マンション買取」などで調べてみるとよいでしょう。買取業者の目星がついたら、メールや電話にて査定依頼をします。

居住用の物件とは違って、投資用マンションでは住みやすさよりも「どのくらい利益を出せるか？」という数字が査定に大きく影響します。

買取の手順②不動産会社と売買契約を結ぶ

査定額や条件を話し合い、お互いが納得できる条件に落ち着いたら、すぐに売買契約を結べます。このとき契約を結ぶ相手は、一般の方ではなく不動産会社です。

買取の手順③物件の引き渡し・決済

契約書に記載されたスケジュールにのっとって、物件の引き渡しと決済を行います。弊社の場合は融資が不要ですので、すぐに現金としてお支払いすることが可能です。なかなか買い手が見つからない物件をお持ちの方や、なるべく早く現金化したい方はぜひご相談ください。

投資用マンションの売却にかかる費用・税金

投資用マンションを売却するときには、仲介手数料や税金などさまざまな費用がかかります。売却方法や不動産の状態によっても費用は変わってくるので、売却を検討中の方は抑えておきましょう。

不動産会社へ支払う「仲介手数料」

不動産会社の仲介で買い手を見つける場合、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。売却費用のなかでは、かなり大きな支出です。

不動産の売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売買価格×5％＋税
200万円超〜400万円以下	売買価格×4％＋2万円＋税
400万円超	売買価格×3％＋6万円＋税

例えば売却価格が2,000万円であれば、仲介手数料の上限額＝（2,000万円×3％＋6万円）1.1＝72.6万円です。あくまでも上限のため0円でも問題はありませんが、ある程度まとまった金額になることが多いでしょう。仲介手数料の金額は不動産会社にお尋ねください。

なお、不動産会社へ直接買い取ってもらう場合は、仲介手数料はかかりません。

売却益に対してかかる「譲渡所得税」

投資用マンションが高く売れて売却益がでると、所得税や住民税が加算されます。譲渡所得は分離課税になるので、事業所得や給与所得などとは別で計算されます。

譲渡所得税＝｛譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額｝×税率 ・譲渡価額：物件を売却した金額 ・取得費：物件お購入価格や諸費用から減価償却費を差し引いた金額 ・譲渡費用：仲介手数料、印紙税など

居住用マンションに比べると使える特例は少ないですが、「事業用資産を買換えたときの特例」などを利用して節税できるケースもあります。

詳しい計算方法や節税方法については、こちらの記事をご覧ください。

関連記事／不動産売却にかかる税金は？節税対策のコツや特例を詳しく解説

売買契約書の作成時にかかる「印紙税」

売買契約書を作成する際、契約書に記載された金額に応じて印紙税がかかります。例えば契約金額が1,000万超〜5,000万円以下であれば2万円（軽減税率1万円）といったように、金額としては数千円〜数万円です。直接、契約書に「収入印紙」を貼ることで納税するしくみです。

所有権移転にかかる「登録免許税」

物件を売却して所有権が変わるとき、法務局で「所有権移転登記」という手続きを行います。このときかかる税金が登録免許税です。登記の手続きを司法書士に依頼される場合は、その報酬も支払います。

登録免許税は、不動産の評価額に一定の税率をかけて計算。土地と建物で税率が変わり、土地に関しては軽減税率も設けられています。

投資用マンションの売却に成功するポイント

投資用マンションの売却するときには、居住用マンションとは少し違ったポイントがあります。あまり知識がないままに売却を進めると、余計なコストがかかったり値段が下がってしまうケースもありますので、以下のポイントは必ず頭に入れておきましょう。

個人間での売買は難しい

仲介手数料を節約するために、不動産会社を交えず個人間で売買しようと考える方もいらっしゃいます。しかし契約内容も当人同士で決める必要があり、うまく交渉がすすまずトラブルに発展するケースも少なくありませんので、個人間での取引はおすすめできません。

また投資用物件の売買では、居住用物件の売買に比べて手続きも煩雑。賃借人への通知や、敷金の継承、滞納家賃の問題なども適切に行っていく必要があります。不動産会社を間に入れると、手続きの流れやスケジューリングもきちんと考えてもらえるので安心です。

売りにくい物件は買取を検討する

仲介での売却では、いつ買い手が現れるかがわかりません。条件が悪いと（例：築年数が古い・駅徒歩15分以上・ランニングコストが高いなど）、いつまでたっても売却できないことも。売りにくい物件を早く手放したい場合は、不動産会社への買取も検討されるとよいでしょう。

満室で利回りにも問題がなさそうなのに、買付が入るたびに流れてしまうという物件もあります。そんなときには、土地値が低く銀行融資が伸びないなどの理由が隠れていることも。なかなか売れない物件で理由もわからず困っているという方は、ぜひご相談ください。

リフォームや修繕は安易に行わない

より高値で売却するために、リフォームしてから売りにだそうと考えている方はいらっしゃいませんか。たしかにリフォームでマイナス面を解消することで、結果的に高く売れるケースもありますが、焦ってお金をかけるのはおすすめしません。

なぜならリフォーム費用は回収するのが非常に難しいから。そのままで2,000万円で売却できる物件を500万円かけてリフォームしたからといって、2,500万円以上で売却できるとは限らないのです。

リフォーム売却にはかなりのノウハウが必要です。弊社では必要かつ効果的なリフォームを行って、きちんと利益を出しながら再販できます。

またグループ内にはリノベーション会社もございますので、自社施工によって無駄なコストをかけずにリフォームすることも可能です。ぜひそのままの状態でご相談ください。

売却益でローン残債が返済できるか確認する

投資用マンションはローンが残った状態で売却されるケースがほとんど。事前の査定では「売却益でローン残債を返済できるのか？」をしっかりと確認しておきましょう。

・オーバーローン：ローン残債＞売却額
・アンダーローン：ローン残債＜売却額

アンダーローンの場合は、売却益でローンを完済できます。オーバーローンの状態であれば、手持ちの資金を返済に加えるのが基本です。不動産に設定された抵当権を抹消しないと売却できないので、不足分をあとから分割で支払うことはできません。

まずはアンダーローンかオーバーローンか確認するためにも、査定をご依頼ください。オーバーローンの対処法についても、アドバイスさせていただけます。

入居者のいるオーナーチェンジ物件は売却価格が下がりやすい

投資用マンションは賃借人が入った状態で売却するケースと、空室の状態で売却するケースとがあります。賃借人がいる状態で売買する場合を「オーナーチェンジ物件」といいます。

オーナーチェンジ物件を買った方は、新しく賃借人を探さなくても、売買契約がすめばすぐに賃料収入が見込めます。「買い手としては手間がかからず良いのでは？」と思われる方も多いかもしれませんが、実は空室よりもオーナーチェンジ物件のほうが安いことも多いため、注意が必要です。

なぜオーナーチェンジ物件が安くなるかというと、買い手が投資家に限られるから。空室であれば、居住用・投資用どちらを探している方にも購入してもらえます。

居住用であれば「住み心地が気に入ったので、少し価格が高くても買おう」という可能性もありますよね。しかし投資家はとにかく数字を重視するため、利回りが悪ければあまり高くは売れないのです。

またオーナーチェンジ物件には入居者が住んでいるため、購入前の内覧ができないという問題も。室内の状態を見て購入できないので、買い手としては不安が大きいですよね。

このような理由でオーナーチェンジ物件は価格が下がりやすくなります。考え方によっては「今の時点で賃料収入が入ってくるから、退去後まで売却は待つ」という手もあります。しかし、すぐにまとまったお金が必要で、退去を待てない方もいらっしゃるでしょう。そのような場合は買取も有効ですので、ぜひご相談ください。

5年以上所有すると譲渡所得税が安くなる

投資用マンションを売却するときには、かかる税金にも目を向ける必要があります。最も重要なのが、売却益に課税される譲渡所得税・住民税です。

譲渡所得税の税率は、「所有期間5年」を境にして大きく変わります。

所有期間		所得税	住民税	合計
5年以下（短期譲渡所得）		30.63％	9％	39.63％
5年超（長期譲渡所得）		15.315％	5％	20.315％

上表を見てわかるように、所有期間が5年を超えると税金が半分近くまで下がるのです。このときの所有期間は「売却した年の1月1日時点の所有期間」となるため注意しましょう。

まとまった金額の売却益がでそうな投資用マンションを売却する場合、どのくらいの税金がかかるかを試算してから売却のタイミングを検討されてください。売却益がでない場合は、5年待つ必要はありません。

不動産投資のノウハウを持った不動産会社に相談する

投資用マンションを有利に売却するには、市況や経営状況を見極めなければなりません。不動産が高騰している時期に売るのが良いですが、場合によっては今のまま経営を続けたほうがトータルの収益が高いケースもあります。

「今売るのと、将来売るのではどちらが利益がでるのか？」といったこともしっかりシミュレーションしながら検討する必要があるでしょう。

弊社では不動産投資やオーナーサポートも行っております。長年経営してきたノウハウに基づき、資産を効率的に活用できるようアドバイスさせていただけます。売却か経営改善を目指すのか迷われている方も、スピーディーに売却したい方も、ぜひご相談ください。

まとめ

投資用マンションの売却を成功させるには、不動産の相場や競合物件の状況を見ながら、適切なタイミングで売却するのがポイントです。現在の経営状況によっては、今すぐ売却した方がいい場合もありますし、しばらくは収益改善しつつ経営を続けたほうがいい場合もございます。

弊社では不動産投資のサポートにも、投資用マンションのスピーディーな買取にも対応しております。個別にお話をお聞きして、ベストな方法をご提案させていただくことが可能です。過去のプロデュース実績もお見せできますので、「投資用マンションを手放したい」「賃貸経営がうまくいっていない」といった方はぜひご相談ください。